京二手房持续低位运行 成交周期延长议价空间增大

发布时间:2020-01-21 10:16:35

“317新政”之后,北京的二手住宅市场受到了不小的影响。自2017年开始,政策管控一步步走向严格。整体来看,2019年,北京的二手住宅市场继续维持在低温状态,成交方面稳中有降。二手住宅网签量回落,成交均价下跌,且成交周期延长,“秒抢”房源难现。

低温延续 网签量下滑

2019年,北京楼市延续2017年“317新政”以来的史上最严调控,4月份则进一步加码,收紧国管公积金贷款政策。受此影响,2019年北京二手房市场继续保持2017年以来的低温态势,全年交易量整体较2018年出现了小幅下滑,成交均价则逐渐趋于平稳。整体来看,市场稳中有降。

中原视点发布的数据显示,2019年,北京全市二手住宅的网签量为14.5万套,同比2018年下降了6%,与2016年的峰值相比,近乎腰斩。2009年,北京二手住宅的网签量首次超过了新房市场,房地产行业由此跨入到存量时代。

中原视点发布的数据显示,近三年以来,北京的二手住宅交易规模一直处于较低水平,保持在13.5-14.5万套之间,而2015年和2016年,北京的二手住宅成交量分别为19.7万套和27.2万套,数值相比近三年差距较大。

2018年、2019年,北京的二手住宅市场有着类似的“淡季-小阳春-平稳-回温”的四阶段走势。《华夏时报》记者梳理数据后发现,2019年的3、4、5月份北京的二手住宅网签量出现了连续下滑。6-9月份网签量则逐步稳定,月网签量在1.2万套左右。此外,在2019年11-12月份,网签量大增,月网签量达到了14.2万套,被认为是“寒冬中的小阳春”。

2019年年底,北京二手房的网签量不仅大增,销售价格也出现了上涨。1月16日,国家统计局发布了2019年12月份全国70个大中城市住宅销售价格月度报告,其中,北京的二手住宅销售价格环比上涨了0.6%,

“北京的二手房开始止跌。到了年底,很多购房者依然会认为后续一线城市房价会上涨,所以还是会积极认购房源。”严跃进向《华夏时报》记者指明了北京二手房正在2019年年底价格止跌的原因。另外,受2019年深圳“豪宅税”政策的影响,严跃进认为,这会导致房东形成二手房价格联盟,预计后续北京也会有类似的制度探索。

降价销售成常态

自2017年“317新政”之后,史上最严的“认房认贷”开始在北京实行,二套房贷的首付款比例提高至不低于60%,北京二手房的交易规模就开始进入了堪称有史以来的最稳定时期。2019年,北京的二手住宅市场除了网签量出现了回落之外,成交均价也再次下跌。

中原视点发布的数据显示,2019年,北京二手住宅的平均成交价格为63895元/平米,同比2018年基本持平,价格预期趋于保守。价格的拐点出现在了2018年。业内专家认为,二手房市场相比较新房市场应该更加稳定。

“二手房的挂牌周期比较长,房源量大,消化起来比较难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者分析了二手住宅价格频频下跌的原因。在进入存量时代之后,北京的二手房价曾在2017年攀升至60825元/平米,但2018年便出现了10年以来的首次下跌,此后价格一再下探。

此外,2019年,北京二手住宅平均每套的交易价格为4404424元,较2018年增加了4000余元,涨幅不足0.1%,价格整体稳定。“目前,北京的房地产市场情况不太好,特别是二手房这方面,价格相比较前两年出现了比较明显的下滑。”某中介公司的工作人员小周对《华夏时报》记者说。

小周对《华夏时报》记者表示,中小户型的二手房目前在卖方市场上降价二三十万是常态,而超过一千万的二手房有的业主甚至会降价近百万销售。“最近征信系统又在加强,二手房市场还是受到了一些影响。加上贷款的难度和利率,大部分业主在用原有的价格挂牌后都会选择降价。”小周对《华夏时报》记者说。

成交周期延长 稳为主要趋势

网签量下滑、成交均价下跌,北京的二手住宅成交周期也在同步延长。“现在挂牌的话,优质的、价格合适的房源大概两个月可以售出,一般的二手房成交周期都在三个月到四个月。”小周对《华夏时报》记者说。

随着春节的到来,一年一度的返乡置业潮再次开始,市场重新陷入较为浓重的观望情绪。目前,房住不炒仍是主流,北京作为全国楼市标杆也一直保持着最严格的调控措施,政策则成为了2019年北京二手房市场的核心影响因素。

随着认房认贷、限购限贷等政策的执行,商贷客户在逐渐减少,转而利用公积金贷款成为市场上的主流。但随着管控一步步走向严格,北京的购房门槛在逐步提升,市场需求虽在,但购房难度增大。

购房者议价空间增大,由于买卖双方心态变化,市场的交易节奏在2018年、2019年明显放缓,市场大热时房源一经推出便被“秒抢”的现象不再,成交房源的平均被看次数明显增多。

总之,2019年北京二手房市场延续了2018年的走势,市场量价稳中有降。与此同时,我爱我家研究院方认为,2017年以来的调控政策还将长期延续,在稳增长、稳房价的国家战略需求下,北京楼市政策的加码空间较小,但不将房地产作为短期刺激经济手段的战略原则不会动摇,政策宽松的空间也不大。

基于11月、12月北京二手房市场翘尾的情况,我爱我家研究院方认为,2020年春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下,全年量价仍将大概率与2019年持平,市场走势整体稳定。


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