调控,三四线的风暴马上要来了!

发布时间:2020-10-12 08:06:33

来源:地产情报站

连徐州都调控了,该来的总会来。

这些大家都预料到了,大方向已经给到,时间限制也给到,调控是早晚的,之前调控了一波,现在又调控了一波,未来还会有一波。

不止徐州、绍兴、苏州。

徐州只是一个信号,徐州只是其中代表,未来,更多的调控会更多聚焦在三四线身上。

跑得了初一,跑不了十五。

01

先说一下徐州调控。

10月9日,徐州终于发布红头文件。

有几个小点:

1、10月9日调控,9月30日已经执行。

这一点很有意思,徐州肯定知道上层的意思,十一之前已经开会,然后在十一之后发布,暗地里已经悄悄执行。

2、加大土地供应,强化精装/价格监管。

加大住宅供应,优先满足刚需,加强精装修监督,约定标准、价格。不过,这2点没用,没有细则,没有量化,只是表态罢了。

3、新房价格一年内不得调整。

小于10万㎡,一次性备案;大于10万㎡,分期备案,每次不低于10万㎡,一年内不得调整。这一点,比之前4万㎡加大力度,时间从3个月延长到1年。

4、最长限购6年,但留了一点门缝。

本地一套,拿证未满2年或网签未满5年,不得上市交易;本地二套、外地一套及以上,拿证未满3年或网签未满6年,不得上市交易。

5、加强金融监管、住房保障与舆论引导。

没有细则,还得听上面统一指挥,这一条看看就行了。

02

这年头,态度很重要。

通篇文件看了一下,看着满满5条。

真正有意义的调控只有两个:

一个是限售;

一个是价格。

前者阻止了市场的流通性,后者限制了市场的涨幅。

让我来说,徐州的调控至少在态度上是没有问题的,至少拿出了一点真招,但是很明显,徐州的调控还是放水了,没有用全力。

比如限售。

本地一套,拿本未满2年或网签未满5年,不得上市交易;本地二套、外地一套及以上,拿本未满3年或网签未满6年,不得上市交易。

但是,徐州限售的最长计算时间,要么拿本满3年,要么网签满6年,去掉建设周期、拿证周期,实际限售时间,也就3年左右。

这跟全国大部分城市的限售一样。

至于1年内备案价格不得调整,比之前严了点,但是还是有猫腻和空子,这里就不多讲了,讲多了容易请喝茶。

走了一圈,徐州还是留了余地:

10成功力,只用了3成。

放水了。

大家也得理解,没有一个城市会一棍子打死市场,更不会第一次就出台最严厉的调控,开发商、购房者、土地财政,怎么可能连根拔起。

换做是我,我也做不到。

03

调控的意图,很明显。

最新一期,全国新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四,属于房价过热的城市。

这是坟头蹦迪呀。

更关键的是,徐州已经连续涨了4年了,调控的棺材板早都压不住了,就等一声令下。虽说中间也有一些小调控,但都不疼不痒,市场照样涨。

4月,美的拿下徐州西区两幅宅地,溢价率均在50%左右;

7月,万科拍得十里村南地块,楼面价8260,突破翟山天花板;

8月,三盛以63%溢价率拿下龟山一幅宅地,刷新板块最高楼板价;

9月,313轮,德信7.08亿,楼板价4718,溢价率135.82%;

……

这才半年多呀,已经出了这么多幺蛾子,徐州自己都不好意思了吧。

当然,这一篇文章,徐州只是一个小角色,我想分析的是整个三四线,徐州只是一个非常明显的代表罢了。

大家看一下9月涨幅数据:

具体数据如下:

右边,满屏三四线啊!

甚至在上一篇文章中,也有很多粉丝留言本地信息,涨得太吓人了,连我自己看了都非常吃惊。

比如说,唐山:

比如说,黄山:

比如说,常州:

比如说,银川:

比如说,衢州:

比如说,永州:

你能想象吗?

这可是大家唾弃的三四线,三四线不是不能买吗?棚改不是早都结束了吗?三四线不是没有购买力了?

那,这是怎么回事?

04

不用分析,只看结果。

我想,2020年以及明年,大概率会是:

三四线一定会刮起一场调控风暴!

看看上面的涨幅数据,真该调控了。

但是问题是,所有人都知道要调控,第一次调控会放水,后续继续调控加码,我们应该怎么做?

购房者该怎么办?

开发商该怎么办?

地方政府该怎么办?

这些都是大角色,都是大事。

对于购房者:

别急,这事急不得,一定要先观察几个月再说。

对于开发商:

别拿地了,现在拿地最快也是半年一年,除非公司战略,或者国企托底,不要拿地了。拿地王又限价,价格太高又批不了,都是资金成本,何必呢。

对于地方政府:

一旦断了土地财政,怎么发展?

我十一期间去濮阳转了一圈。濮阳,典型三四线,典型资源城市,之前有油田,当地人相当有钱,我听朋友讲,当年要是孩子出国,可以报销一大半的费用,就是这么有钱。

现在油田开发差不多,怎么寻找下一个风口?哪有那么多产业给你,谁会来这个城市?会吸引多少人才?

资源型城市如此,单一财政的城市,都是如此。

断了流水,下一步很难走。

05

1、调控之后,我们该怎么办?

其实城市一定要跟进,一定要抓紧调控,留给你们的时间真是不多了。

2、高位站岗的人应该怎么办?

有些购房者刚刚买了房,现在一调控,70%的城市一定会凉凉,几个月内见分晓,但是还有少量的城市再走一波,要么稳点,要么还能涨,不用怕。

3、后续的购房者等一等?

可以等一等。一旦调控,动辄限购+限售,至少要考虑3-5年。

大部分的城市,仅仅这两点就能够打垮很多城市,这些城市的购房者一定要等一等,一定要自住,千万别傻着脸去瞎买、投资。

4、会不会引发二次调控?

看看徐州、唐山、银川,是调控了,但是不疼不痒,肯定放水了,也就是表个态罢了。二次调控能不能来,再过几个月还涨不涨,敢涨必须来,不涨或者稳涨就没事。

广州做得很好,小碎步,开小口,不紧不慢,就没啥事。

5、有句话不知当讲不当讲。

其实我一直强调,调控不能一刀切。这话政治不正确,但是很现实。

有些一刀切是火上浇油。类似西安、成都、南京、杭州的限价,是完全不可取的,这会产生非常巨大的倒挂,群众可不傻呀,眼前就放着几十万、甚至几百万的倒挂,你要不要?

有些一刀切是彻底打垮。很多城市,根本没有产业,根本吸引不了人口,根本不会有高科技人才,除了卖房卖地,还能干啥,一旦掐断,铁定崩盘。

06

徐州只是一个代表,一个三四线的代表。

背后还有唐山、银川、九江、衢州,等等,一大片的三四线。

风暴一定会来。

早点变现,早点离场,不要随便出手。


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